RECHTLICHES + WIRTSCHAFTLICHES

Warum benötigt der Dachmieter / Dachpächter die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch ?
Auch wenn kein Kreditinstitut als Fremdkapitalgeber im Hintergrund steht, wird diese Art der Absicherung benötigt. Nur so ist z.B. auch im Falle eines eventuellen Eigentümerwechsels der Betrieb der PV-Anlage gewährleistet. Der Investor braucht die Gewähr, über den langfristig benötigten Zeitraum sein eingesetztes Kapital zurück zu erhalten.

Weshalb beträgt die Laufzeit für einen Dachnutzungsvertrag mindestens 20 Jahre ?

Der Anlagenbetreiber erhält gemäß Erneuerbaren-Energien-Gesetz (EEG) über einen Zeitraum von 20 Jahren einen festen Preis für den von ihm erzeugten und ins öffentliche Netzt eingespeisten Solarstrom (Einspeisevergütung). Diesen Zeitraum benötigt er auch, um sein eingesetztes Kapital zurück zu erhalten und darüberhinaus mit einer adäquaten Kapitalverzinsung rechnen zu können. Der Dacheigentümer erhält dafür eine langfristig garantierte Einnahme.

Wieso variiert die Höhe der Dachmiete / Dachpacht von Fall zu Fall ?

Jedes Dach ist anders. Zum einen spielt der jeweilige geografische und topografische Standort des Gebäudes eine wichtige Rolle. Von ihm hängt die Strahlungsintensität und damit die Höhe der erzielbaren "Sonnenernte" ab. Je nach Dachtyp unterscheidet sich der Bauaufwand und damit die Kosten für die Unterkonstruktion der PV-Anlage. Auch die Netzanschlussmöglichkeiten spielen eine bedeutende Rolle. Wie weit liegt z.B. der nächste Einspeisepunkt entfernt? Müssen hierzu Kabelgräben gezogen werden, und wenn ja, wie lang? Ist ein ausreichend dimensionierter Trafo in Anlagennähe vorhanden? Wie hoch ist der logistische Aufwand für die Durchführung der Baumaßnahme? Wird ein Baugerüst benötigt oder genügen mobile Sicherungsmaßnahmen auf dem Dach? Kann werktags durchgearbeitet werden, oder ist das Dach nur an den Wochenenden zugänglich? Dies waren nur einige wenige Beispiele, die die Höhe der Baukosten und damit die Gesamtwirtschaftlichkeit der PV-Anlage maßgeblich beeinflussen. Davon hängt letztendlich auch die Höhe der möglichen Dachmiete / Dachpacht ab.      


Welche Pflichten übernimmt der Dach-EIGENTÜMER  ( Dachgeber )  mit Abschluß eines Dachnutzungs- vertrages ?

  • zur Verfügungstellung der Dachfläche sowie der erforderlichen Flächen für die Installation und den Betrieb der PV-Anlage (samt Wechselrichter, evtl. Trafo, Zähler, Kabel, etc.);
  • er räumt dem Betreiber (oder den von ihm beauftragten Dritten) für die Dauer des Gestattungsvertrages ein Zugangsrecht ein, um den Betrieb und die Sicherheit der Anlage zu gewährleisten.


Welche Pflichten übernimmt der MIETER / PÄCHTER mit Abschluss eines Dachnutzungsvertrages ?

  • Bezahlung des vereinbarten Nutzungsentgeldes ( Dachmiete / Dachpacht )
  • Kostenübernahme für die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch;
  • Nachweiserbringung über den Abschluß einer Haftpflichversicherung in ausreichender Höhe;
  • Einholung etwaiger Genehmigungen zur Errichtung und zum Betrieb der PV-Anlage auf eigene Kosten;
  • Beachtung der Vorgaben zum Blitzschutz sowie Durchführung eventuell notwendiger Veränderungen oder Ergänzungen an der vorhandenen Blizschutzanlage auf eigene Kosten;
  • Sicherstellung, dass sämtliche bautechnischen und elektrischen Arbeiten, auch Wartungs- und Reparaturarbeiten, durch Fachfirmen ausgeführt werden;
  •  Sicherstellung, dass für die Reinigung, die Revision und Reparatur von Kamin- und Lüftungsanlagen sowie andere auf dem Dach installierten Einrichtungen die notwendigen Zugänge begeh- und befahrbar sind; 
  • Bildung einer Kaution, welche auf einem gesonderten Konto bei einem Kreditinstitut hinterlegt wird und über das Vermieter und Betreiber nur gemeinschaftlich verfügen können. Zweck dieser Kaution ist die Absicherung der Verpflichtung des Betreibers zur vollständigen und einwandfreien Demontage der Anlage nach Beendigung des Vertragsverhältnisses.

Was geschieht mit der PV-Anlage nach Ende der Vertragslaufzeit ?

Der Dachmieter / Dachpächter verpflichtet sich im Dachnutzungsvertrag, die PV-Anlage samt aller dazugehörigen Anlagen und Einrichtungen nach Ablauf der Vertragszeit auf eigene Kosten abzubauen und zu entfernen (Abbbauverpflichtung). Er hat dabei den ursprünglichen bzw. einen technisch wertmäßig vergleichbaren Zustand herzustellen, wie er bei einer nicht belegten Dachfläche zu diesem Zeitpunkt gegeben wäre.

Kann der Dacheigentümer am Ende der Vertragslaufzeit die PV-Anlage vom Dachmieter / Dachpächter übernehmen ?
Es kann durchaus vereinbart werden, dass der Dacheigentümer die PV-Anlage nach Ablauf der Vertragslaufzeit für einen geringen Restwert erwirbt und selbst weiter betreibt.


TECHNISCHES

In welchem baulichen Zustand sollte sich das Dach befinden ?
Das Dach bzw. die Dachhaut muss nicht zwingend  neu sein, jedoch sollte  die Baufertigstellung bzw. die letzte Sanierung  nicht allzu lange zurück liegen. Bei der Begutachtung des Daches bzw. der Dachhaut geht es letztlich immer um die Beantwortung der Frage, ob binnen der nächsten 20 Jahre eine Dachsanierung oder umfassende Dachreparaturen absehbar sind.

Stellt eine PV-Anlage für das Dach eine Beeinträchtigung dar ?
Nein. Voraussetzung hierfür ist, dass die Bauausführung, der Betrieb und der Unterhalt der technischen und baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften und der anerkannten Regeln der Technik erfolgen. Außerdem sollte die Montage und Installation der Photovoltaikanlage nur durch namhafte Installationsfirmen erfolgen, die über langjährige Erfahrung im PV-Großanlagenbau verfügen und die zahlreiche, erstklassige Referenzen vorweisen können.

Übrigens:
Eine PV-Anlage schützt Ihr Dach gegen Witterungseinflüsse. So dient sie dem Gebäudedach u.a. auch als Schattenspender, was in vielen Fällen dem Raumklima der darunterliegenden Hallenflächen zugute kommt. In manchen Branchen, z.B. in der der Pharma- oder Lebensmittel-Logistik, wird  jede noch so geringe Absenkung der Raumtemperatur begrüßt.


Drucken Seite drucken